Lâm Đồng có 33 điểm du lịch canh nông được công nhận nhưng chỉ 17 còn hoạt động. Một dự án bên hồ Đại Ninh đặt cược vào hướng ngược lại: có cư dân canh tác trước, rồi mới đón khách.
Lâm Đồng là nơi mô hình du lịch canh nông ra đời sớm nhất và đi xa nhất ở Việt Nam. Tỉnh đã công nhận 33 điểm du lịch canh nông. Nhưng đến nay chỉ còn 17 điểm thực sự hoạt động — hơn một nửa đã dừng.
Con số đó đáng để dừng lại suy nghĩ, bởi nó không phản ánh việc thiếu khách. Đà Lạt và vùng phụ cận chưa bao giờ thiếu khách. Nó phản ánh một điều khác: mô hình vườn nhỏ mở cửa đón khách đang chạm trần, và cái trần đó nằm ở chỗ ít ai ngờ.
Vì sao mô hình nhỏ khó đi xa
Tháng 4/2021, UBND tỉnh Lâm Đồng ban hành Quyết định 933 với quy chế tạm thời về đầu tư và quản lý hoạt động kinh doanh du lịch canh nông. Quy chế đặt ngưỡng diện tích tối thiểu 0,5 ha với Đà Lạt và 1 ha với các huyện, đồng thời khống chế tỷ lệ đất được chuyển đổi sang phi nông nghiệp để làm hạ tầng ở mức 3–5% tổng diện tích.
Ngưỡng ấy hợp lý ở mục tiêu: giữ cho đất nông nghiệp không bị biến tướng thành đất xây dựng dưới danh nghĩa làm du lịch. Nhưng đặt lên một khu vườn 1 ha, 3–5% chỉ còn 300–500 m² cho toàn bộ hạ tầng — vừa đủ một nhà đón khách, một khu vệ sinh, một quầy bán nông sản. Không đủ cho chỗ lưu trú.
Không có chỗ lưu trú thì khách ghé chụp ảnh rồi đi trong ngày. Doanh thu gói gọn trong vé vào cổng và ít nông sản bán tại chỗ. Đó là mức trần tự nhiên của mô hình, và là lý do khiến nhiều điểm mở ra rồi lặng lẽ đóng lại. Quy chế tạm thời chấm dứt hiệu lực từ tháng 12/2023; trong năm 2024 tỉnh công nhận thêm ba điểm mới, nhưng bài toán căn bản vẫn nguyên đó.
Dự án đang được nghiên cứu bên hồ Đại Ninh tiếp cận từ hướng khác hẳn: thay vì mở rộng một khu vườn thành điểm du lịch, nó quy hoạch cả một khu ở có canh tác ngay từ đầu, rồi đặt dịch vụ du lịch lên trên nền đó.
Khu đất: một bán đảo trong lòng hồ 4.000 ha
Hồ Đại Ninh là hồ chứa của Nhà máy Thủy điện Đại Ninh trên sông Đa Nhim, công suất 300 MW với hai tổ máy, khởi công tháng 5/2003 và hoàn thành tháng 3/2008. Mặt nước hồ rộng khoảng 4.000 ha, dung tích chứa 319,77 triệu m³. Hồ nằm gần Quốc lộ 20, cách trung tâm Đà Lạt khoảng 40 km về phía Nam.
Khu đất nghiên cứu rộng 690.853 m², tương đương 69,1 ha — chỉ bằng khoảng một phần sáu mươi diện tích mặt nước của chính hồ này. Đất nằm trên một bán đảo thuộc xã Tà Hine, huyện Đức Trọng: ba mặt Bắc, Đông và Tây đều giáp nước, phía Nam giáp đất đồi núi và đất canh tác hiện hữu.
Hình thế bán đảo tạo ra hai thứ mà một khu vườn ven đường không có được. Thứ nhất là đường bờ nước dài bao quanh, đủ để bố trí công viên ven hồ, bến thuyền và các hoạt động gắn với mặt nước. Thứ hai là ranh giới tự nhiên — dự án không giáp khu dân cư nào ở ba phía, nên cảnh quan không phụ thuộc vào việc hàng xóm xây gì.
Đây cũng là vùng cao nguyên Lâm Viên, khí hậu mát mẻ ôn hòa quanh năm. Điều kiện ấy vừa cho phép canh tác nông nghiệp giá trị cao, vừa giữ chân khách lưu trú dài ngày — hai việc mà phần lớn địa phương phải chọn một.
Một lợi thế hạ tầng ít được nhắc tới
Sân bay quốc tế Liên Khương nằm cùng huyện Đức Trọng với khu đất. Đây là cảng hàng không quốc tế đầu tiên của khu vực Tây Nguyên, sân bay cấp 4E, công suất thiết kế 5 triệu hành khách mỗi năm. Dự án nâng cấp có tổng mức đầu tư khoảng 7.748 tỷ đồng, trong đó 4.591 tỷ cho giai đoạn đến năm 2030 và 3.157 tỷ đến năm 2050. Tuyến cao tốc Dầu Giây – Liên Khương khi hoàn thành sẽ rút ngắn thêm đường bộ từ phía Nam lên.
Chi tiết này quan trọng hơn vẻ ngoài của nó. Phần lớn khu du lịch canh nông ở Lâm Đồng nằm quanh Đà Lạt, nghĩa là khách phải bay tới Liên Khương rồi đi tiếp khoảng 30 km lên thành phố, sau đó mới tỏa ra các điểm. Một dự án ở Đức Trọng thì khách xuống sân bay là gần như đã tới nơi — không phải chen vào dòng xe lên Đà Lạt vào cuối tuần.
Với khách quốc tế và khách lưu trú dài ngày, quãng đường từ sân bay tới nơi ở là thứ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đặt phòng.
Tỉnh Lâm Đồng mới: từ cao nguyên xuống tới biển
Năm 2025, Lâm Đồng sáp nhập với Bình Thuận và Đắk Nông thành tỉnh Lâm Đồng mới, diện tích 24.233 km², dân số 3.324.400 người, trung tâm hành chính đặt tại Đà Lạt.
Thay đổi này làm nền cho một điều mà trước đây phải nói là liên tỉnh: hồ Đại Ninh và dải biển Phan Thiết – Mũi Né giờ nằm trong cùng một tỉnh. Tuyến du lịch kết hợp rừng – hồ – biển không còn là chuyện phối hợp giữa hai địa phương mà là quy hoạch nội tỉnh. Với một khu lưu trú dài ngày trên cao nguyên, việc khách có thể xuống biển trong ngày rồi quay về là điểm cộng thật, không phải câu chữ tiếp thị.
Ba nhóm dịch vụ cho ba nhóm khách
Quy hoạch không dồn vào một loại hình mà chia dịch vụ du lịch thành ba nhóm, mỗi nhóm có diện tích riêng.
Du lịch cắm trại — glamping chiếm 94.528 m², tương đương 13,7% khu đất, là nhóm lớn nhất trong ba nhóm. Lưu trú bằng nhà di động dạng vòm và dạng lều, kèm hạ tầng cho hoạt động và sự kiện ngoài trời. Nhóm này nhắm tới khách trẻ, đi theo nhóm, lưu trú ngắn ngày, tập trung vào cuối tuần.
Du lịch nông nghiệp chiếm 75.777 m², tức 11,0%. Đây là phần khách tham gia trực tiếp vào hoạt động của khu: vườn hoa, vườn thảo dược, vườn thú, trại ong, quán cà phê đặt giữa vườn, cùng các hoạt động gắn với mặt nước như chèo thuyền và câu cá.
Nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe chiếm 65.378 m², tức 9,5%, phục vụ khách lưu trú dài ngày. Sản phẩm gồm bungalow, biệt thự nhỏ và căn hộ một tầng dành cho người cao tuổi, đi kèm spa, không gian thiền, hồ bơi, thư viện, nhà hàng, phòng gym và yoga.
Cách chia ba này giải quyết bài toán mùa vụ. Khách glamping đông vào cuối tuần và mùa khô. Khách nghỉ dưỡng chăm sóc sức khỏe lưu trú dài, ít phụ thuộc ngày trong tuần. Khách du lịch nông nghiệp đi theo mùa vụ nông sản. Ba dòng khách lệch nhau về thời điểm, nên hạ tầng dùng chung — đường sá, cấp nước, xử lý nước thải, nhà hàng — không nằm không suốt các mùa thấp điểm. Đó là điều một điểm canh nông đơn lẻ khó làm được.
Dải đất ven hồ được quy hoạch thành công viên ánh sáng, tạo cảnh quan ban đêm cho khu vực. Đây là chi tiết nhỏ nhưng đúng chỗ: phần lớn điểm du lịch miền núi hết hoạt động sau khi trời tối, và khách lưu trú qua đêm thì cần lý do để ở lại thay vì về thành phố.
Khu ở mới là phần giữ cho mô hình đứng vững
Hạng mục lớn nhất sau giao thông nội bộ là đất nhà vườn: 135.248 m², chiếm 19,6%. Các lô được chia lớn, từ 500 đến 800 m² mỗi lô, đủ để mỗi hộ vừa có nhà vừa có phần đất canh tác riêng. Kiến trúc định hướng theo lối nhà vườn kiểu Nhật — thấp tầng, vật liệu tự nhiên, không phá vỡ đường chân trời của khu vực.
Đây là điểm khiến mô hình khác hẳn một điểm du lịch canh nông thông thường. Ở mô hình cũ, hoạt động nông nghiệp tồn tại để phục vụ khách; hết khách thì vườn cũng khó duy trì. Ở đây, cư dân canh tác vì đó là chỗ ở và sinh kế của họ, quanh năm, không phụ thuộc lượng khách trong tuần. Khách đến xem một khu nông nghiệp đang vận hành thật, chứ không phải một khu vườn dựng lên để chụp ảnh.
Hệ quả kéo theo là nguồn nông sản tại chỗ cho nhà hàng, quầy bán và các hoạt động trải nghiệm — thứ mà điểm canh nông nhỏ thường phải nhập từ nơi khác vào mùa trái vụ.
Phần dành cho cộng đồng
Quy hoạch dành 17.090 m² cho hạ tầng xã hội và kỹ thuật phục vụ cộng đồng: y tế, giáo dục, văn hóa. Phần này phục vụ cả cư dân dự án lẫn người dân địa phương.
Con số 2,5% nghe khiêm tốn, nhưng cách đặt vấn đề mới là điều đáng chú ý. Một dự án du lịch nghỉ dưỡng thông thường khép kín trong hàng rào và ít liên quan tới xã sở tại, ngoài việc tuyển vài chục lao động phổ thông. Ở đây, hạ tầng y tế và giáo dục được đặt trong khu ở và dùng chung với dân địa phương — cách làm này gắn lợi ích của dự án với vùng xung quanh, thay vì tạo ra một ốc đảo giữa một xã thuần nông.
Cảnh quan là tài sản, không phải đất còn thừa
Cộng lại ba khoản không xây dựng — đất mảng xanh và công viên rừng 40.121 m², công viên mảng xanh ven hồ 77.801 m², và mặt nước hồ 62.620 m² — được 180.542 m², tức khoảng 26% tổng diện tích. Hơn một phần tư khu đất để nguyên.
Với một dự án mà giá trị nằm ở cảnh quan, đây không phải phần đất bỏ trống chờ khai thác về sau. Nó chính là sản phẩm: mất cảnh quan là mất luôn lý do để khách tìm đến, và mất luôn cả lý do để cư dân chọn sống ở đây thay vì trong thành phố. Tỷ lệ này cũng phù hợp với định hướng quy hoạch cấp trên cho khu vực, vốn xác định đây là vùng phát triển nông nghiệp sinh thái.
Còn ở phía trước
Cần nói rõ: dự án hiện ở giai đoạn nghiên cứu ý tưởng quy hoạch và phát triển. Các số liệu diện tích và cơ cấu sử dụng đất nêu trên lấy từ hồ sơ ý tưởng, sẽ được cập nhật khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt chính thức.
Và bài toán khó nhất chưa hẳn là thiết kế. Câu chuyện du lịch canh nông ở Lâm Đồng nhiều năm qua cho thấy vướng mắc lớn nhất nằm ở thủ tục đất đai — đặc biệt là ranh giới giữa đất nông nghiệp và phần được phép xây dựng. Một dự án quy mô 69 ha, tích hợp cả khu ở, dịch vụ lưu trú và sản xuất nông nghiệp, sẽ phải giải bài toán ấy ở mức phức tạp hơn nhiều so với một điểm canh nông 1 ha. Thời gian đưa dự án vào vận hành phụ thuộc vào tiến độ đó nhiều hơn là vào tiến độ xây dựng.
Nhưng nếu giải được, mô hình này trả lời đúng câu hỏi mà 16 điểm du lịch canh nông đã dừng hoạt động ở Lâm Đồng để lại: làm sao để khách ở lại qua đêm, và làm sao để hoạt động nông nghiệp vẫn sống khi vắng khách.
Thông tin đầy đủ về dự án — vị trí, ranh giới, bốn phân khu chức năng, bảng cơ cấu sử dụng đất đầy đủ, ảnh hiện trạng và bản vẽ quy hoạch — được trình bày tại trang lĩnh vực Du lịch sinh thái.